1. Ziel und Strategie festlegen
Bevor du Inserate ansiehst, entscheide, was die Immobilie für dich leisten soll. Willst du laufenden Überschuss (Cashflow), langfristigen Vermögensaufbau durch Tilgung und Wertsteigerung oder Steuervorteile? Daraus folgt, welche Objekte zu dir passen: eine Eigentumswohnung in der Stadt, ein kleines Mehrfamilienhaus auf dem Land oder ein Sanierungsobjekt.
Cashflow
Höhere Mietrendite, oft in B- und C-Lagen. Mehr Aufwand bei Vermietung und Instandhaltung.
Wertsteigerung
Gefragte Lagen mit niedrigerer Anfangsrendite. Monatlich oft Zuzahlung, dafür stabile Nachfrage.
Wertschöpfung
Sanierung, Ausbau oder Aufteilung. Höchstes Potenzial, braucht aber Zeit, Handwerker und Puffer.
Häufiger Fehler: Ohne Strategie kaufen und später merken, dass das Objekt weder Cashflow bringt noch in einer wachsenden Lage steht.
2. Finanzen sortieren
Die Bank schaut auf drei Dinge: Eigenkapital, Einkommen und bestehende Verpflichtungen. Rechne deshalb ehrlich durch, was du monatlich übrig hast und wie viel Erspartes du einsetzen kannst, ohne deinen Notgroschen anzutasten.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen zum Kaufpreis dazu. Je nach Bundesland und Makler sind das etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Banken erwarten meist, dass du diese Kosten selbst trägst.
- Rücklage: Plane zusätzlich einen Puffer für Reparaturen und Leerstand ein.
- Bonität: Hol dir deine kostenlose Selbstauskunft bei der SCHUFA und prüfe sie auf Fehler.
Häufiger Fehler: Das gesamte Ersparte in den Kauf stecken. Die erste unerwartete Reparatur bringt dich dann in Not.
3. Die wichtigsten Kennzahlen lernen
Mit vier Kennzahlen kannst du jedes Inserat in wenigen Minuten einordnen:
| Kennzahl | So rechnest du | Was sie dir sagt |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | Wie viele Jahresmieten du für das Objekt zahlst. Je niedriger, desto günstiger. |
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleich zwischen Objekten, ohne Kosten. |
| Nettomietrendite | (Jahresmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 | Was nach Kosten wirklich übrig bleibt. |
| Cashflow | Miete − Bewirtschaftung − Zins − Tilgung | Ob du jeden Monat drauflegst oder Überschuss hast. |
Häufiger Fehler: Nur auf die Bruttorendite im Exposé schauen. Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand fehlen darin.
4. Finanzierungsrahmen klären
Kläre früh, welche Kaufpreisspanne die Bank mitgeht. Mit einer Finanzierungsbestätigung bist du für Verkäufer ein ernstzunehmender Käufer und kannst schneller zusagen. Bereite dafür deine Unterlagen vor und präsentiere das Objekt so, wie eine Bank es sehen will.
Häufiger Fehler: Erst nach der Zusage beim Verkäufer zur Bank gehen und dann wochenlang auf eine Entscheidung warten.
5. Standort wählen
Die Lage kannst du später nicht mehr ändern. Achte auf Einwohner- und Arbeitsplatzentwicklung, Mietspiegel, Bodenrichtwerte und darauf, ob die Gemeinde Mietpreisbremse oder Milieuschutz eingeführt hat. Starte am besten in einer Region, die du kennst und schnell erreichen kannst.
Häufiger Fehler: Weit entfernt kaufen, nur weil die Rendite höher aussieht, und dann jede Handwerkerfrage aus der Ferne lösen müssen.
6. Objekte suchen
Lege einen Suchauftrag mit Ort, Budget und Objektart an und schau regelmäßig nach. Gute Angebote sind oft schnell weg. Sprich zusätzlich mit lokalen Maklern, Hausverwaltungen und Banken, denn viele Objekte werden nie öffentlich inseriert.
Häufiger Fehler: Zu eng suchen. Lieber viele Inserate grob prüfen und nur die besten genauer ansehen.
7. Vorprüfen und durchrechnen
Bevor du einen Besichtigungstermin machst, rechne das Objekt in zehn Minuten durch: Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite, Cashflow mit realistischer Finanzierung. Nur was hier besteht, ist eine Besichtigung wert.
Häufiger Fehler: Sich bei der Besichtigung verlieben und die Zahlen danach schönrechnen.
8. Besichtigen und Unterlagen prüfen
Bei der Besichtigung zählt die Bausubstanz, nicht die Einrichtung. Fordere danach alle Unterlagen an und prüfe sie gründlich: Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Bei älteren Gebäuden lohnt ein Bausachverständiger beim zweiten Termin.
Häufiger Fehler: Protokolle der Eigentümerversammlung nicht lesen und eine beschlossene Sonderumlage übersehen.
9. Verhandeln, finanzieren, Förderung sichern
Verhandle mit Fakten: Vergleichspreise, Ertragswert und belegte Mängel mit Kostenschätzung. Hol mehrere Finanzierungsangebote ein und prüfe, welche Förderprogramme für Kauf oder Sanierung in Frage kommen. Viele Förderungen müssen vor dem Kaufvertrag oder vor Baubeginn beantragt werden.
Häufiger Fehler: Förderung erst nach Vertragsunterschrift beantragen. Dann ist der Anspruch oft schon weg.
10. Notar, Übergabe und Vermietungsstart
Lies den Vertragsentwurf vom Notar in Ruhe durch. Als Verbraucher bekommst du ihn in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Termin. Achte auf Übergabetermin, Mietverhältnisse, Kaution und die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude, weil davon deine Abschreibung abhängt. Nach der Übergabe beginnt deine Arbeit als Vermieter.
Häufiger Fehler: Die Gebäudeversicherung nicht prüfen. Nach dem Eigentumsübergang hast du nur kurz Zeit, einen unpassenden Vertrag zu kündigen.
Stand: November 2026. Alle Angaben sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr. briqs.net bietet keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
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