Darlehensarten
Annuitätendarlehen
Der Standard: gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, Zinsbindung meist 10 bis 15 Jahre. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, die Tilgung steigt.
Volltilgerdarlehen
Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung. Kein Zinsänderungsrisiko, oft etwas günstigerer Zins, dafür höhere Rate.
Förderdarlehen
KfW und Landesförderbanken, oft mit tilgungsfreien Anlaufjahren und Tilgungszuschuss. Werden über die Hausbank beantragt. Siehe Förderungen.
Forward-Darlehen
Sichert den Zins für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Aufschlag.
Bausparvertrag
Erst ansparen, dann Darlehen zu vorher festgelegtem Zins. Lohnt sich vor allem bei langem Vorlauf oder in Kombination mit Wohnungsbauprämie.
Endfälliges Darlehen
Nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende auf einen Schlag, oft über eine Versicherung oder Bausparvertrag. Eher für Vermieter mit Steueroptimierung, höheres Risiko.
Tilgungsrechner
Rate, Restschuld und Tilgungsplan
Monatliche Rate, nachschüssige Zinsberechnung. Die Gesamtlaufzeit unterstellt denselben Zins auch nach der Zinsbindung.
Wie die Bank rechnet
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Die Bank setzt einen vorsichtigen Beleihungswert an. Darlehen geteilt durch Beleihungswert ergibt den Beleihungsauslauf. Bis etwa 60 % gibt es die besten Zinsen, über 80–100 % wird es teurer oder schwieriger.
Haushaltsrechnung
Nettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschale (je Person), bestehende Kredite und Nebenkosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss die Rate mit Puffer decken.
Bei Vermietung: Kapitaldienstfähigkeit
Banken rechnen meist nur 70–80 % der Mieteinnahmen an (Mietausfall, Kosten). Kennzahl ist der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR): Reinertrag geteilt durch Zins und Tilgung, gewünscht oft ab 1,2.
Eigenkapital
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Auch Eigenleistung, Bausparguthaben und ein Grundstück zählen.
Checkliste Unterlagen
Persönlich
Objekt
Tipps für das Bankgespräch
- Mit fertigem Konzept kommen. Wer die Zahlen sauber aufbereitet, wirkt professionell und bekommt schneller eine Entscheidung.
- Mehrere Angebote einholen. Hausbank, Sparkasse, Volksbank und mindestens ein Vermittler. 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied sind bei 300.000 € rund 5.000 bis 6.000 € in zehn Jahren.
- Sondertilgung und Ratenwechsel verhandeln. 5 % Sondertilgung pro Jahr kostet meist nichts extra.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit bei Sanierung und Neubau auf 6 bis 12 Monate verlängern.
- Nicht zu knapp tilgen. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre.
Stand: November 2026. Alle Angaben sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr. briqs.net bietet keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
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