Recht & geplante Änderungen für Immobilien

Änderungs-Radar

in Kraft gilt bereits · beschlossen Gesetz verabschiedet, Termin steht · geplant angekündigt oder im Verfahren, Inhalt kann sich ändern

Datum	Thema	Was ändert sich?	Status
seit 01.01.2025	Grundsteuer	Neue Grundsteuerwerte und Hebesätze, je nach Land Bundes- oder Landesmodell.	in Kraft
seit 2025	Mietpreisbremse	Verlängerung bis 31.12.2029. Die Länder müssen ihre Gebietsverordnungen erneuern.	in Kraft
seit 2026	CO₂-Preis	Preiskorridor 55–65 € je Tonne für Heizöl und Erdgas. Vermieter tragen je nach Effizienz einen Teil (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz).	in Kraft
30.06.2026	Kommunale Wärmeplanung	Frist für Städte über 100.000 Einwohner. Danach greift dort die 65-%-Regel für neue Heizungen im Bestand.	in Kraft
29.05.2026	EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)	Frist zur Umsetzung in deutsches Recht: Sanierungspfade für den Wohnbestand, neue Energieausweis-Skala, Nullemissionsgebäude im Neubau.	geplant
2026	GEG-Reform („Gebäudemodernisierungsgesetz“)	Die Bundesregierung will das Heizungsgesetz ersetzen und technologieoffener machen. Die 65-%-Regel kann sich ändern. Förderung soll weiterlaufen.	geplant
31.12.2026	Heizkostenverordnung	Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser müssen fernablesbar sein (Nachrüstpflicht).	beschlossen
2028	EU-Emissionshandel ETS 2	Europäischer CO₂-Preis für Gebäude und Verkehr löst den nationalen Preis ab. Start wurde auf 2028 verschoben.	beschlossen
30.06.2028	Kommunale Wärmeplanung	Frist für alle übrigen Gemeinden.	beschlossen
30.09.2029	Degressive AfA / Sonder-AfA	Letzter Baubeginn bzw. Bauantrag für 5 % degressive AfA und Sonder-AfA § 7b bei neuen Mietwohnungen.	beschlossen
31.12.2029	Mietpreisbremse	Aktuelles Auslaufdatum.	beschlossen
offen	Gebäudetyp E	Einfacheres Bauen durch rechtssicheres Abweichen von nicht sicherheitsrelevanten Normen.	geplant

Radar zuletzt geprüft: November 2026. Hinweise auf Änderungen gern an die Redaktion.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Neue Heizungen: 65 % erneuerbar

Im Neubaugebiet gilt die 65-%-Regel schon seit 2024. Im Bestand greift sie erst, wenn die Kommune ihre Wärmeplanung vorgelegt hat, spätestens Mitte 2026 bzw. 2028. Bis dahin dürfen Gas- und Ölheizungen eingebaut werden, müssen aber ab 2029 steigende Anteile Biomethan oder grünen Brennstoff nutzen. Beratungspflicht vor dem Einbau.

Bestehende Heizungen

Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen raus (Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie Eigentümer, die seit 1.2.2002 selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen). Spätestens Ende 2044 Schluss mit rein fossilem Betrieb.

Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel

Neue Eigentümer müssen binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen (oder das Dach) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren.

Energieausweis

Pflicht bei Verkauf und Vermietung, Kennwerte in die Anzeige. Mehr dazu unter Bau & Sanierung.

Die Regierung plant eine Neufassung des GEG. Was hier steht, ist die geltende Rechtslage. Sobald etwas beschlossen ist, aktualisieren wir das Radar.

Mietrecht

Mietpreisbremse

In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubau (Erstnutzung nach 1.10.2014), umfassende Modernisierung, höhere Vormiete. Rechner unter Vermieten.

Kappungsgrenze

Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in angespannten Märkten um 15 %, und nie über die Vergleichsmiete.

Modernisierungsumlage

8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umlegbar, höchstens 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²). Für Heizungen nach GEG gibt es eine Sonderregel mit 10 % abzüglich Förderung, gedeckelt auf 0,50 €/m².

Kündigung

Mieter: drei Monate. Vermieter: drei, sechs oder neun Monate je nach Mietdauer und nur mit berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf). Nach Kauf einer umgewandelten Wohnung gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.

Kaution

Höchstens drei Nettokaltmieten, Mieter darf in drei Raten zahlen. Getrennt vom Vermögen des Vermieters anlegen.

Kauf bricht nicht Miete

Wer ein vermietetes Objekt kauft, übernimmt die Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB).

Grunderwerbsteuer

Fällt beim Kauf auf den Kaufpreis an (ohne mitverkauftes Inventar, sofern angemessen und separat ausgewiesen). Den Satz legt das Bundesland fest.

Bundesland	Satz	Bundesland	Satz
Baden-Württemberg	5,0 %	Niedersachsen	5,0 %
Bayern	3,5 %	Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Berlin	6,0 %	Rheinland-Pfalz	5,0 %
Brandenburg	6,5 %	Saarland	6,5 %
Bremen	5,5 %	Sachsen	5,5 %
Hamburg	5,5 %	Sachsen-Anhalt	5,0 %
Hessen	6,0 %	Schleswig-Holstein	6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	Thüringen	5,0 %

Rechnen: Kaufnebenkosten-Rechner. Einige Länder diskutieren Freibeträge für Ersterwerber (z. B. Hessen „Hessengeld“ als Zuschuss).

Grundsteuer

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell (Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, pauschale Miete). Eigene Modelle haben Baden-Württemberg (Bodenwert), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).

Formel: Grundsteuerwert bzw. Äquivalenzbetrag × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Gegen den Messbescheid kann man nur innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Betriebskosten umlegen.

Stand: November 2026. Alle Angaben sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr. briqs.net bietet keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.