Abschreibung (AfA)
Nur das Gebäude nutzt sich ab, nicht der Boden. Deshalb wird der Kaufpreis samt Nebenkosten aufgeteilt. Das Finanzamt nutzt dafür gern seine Arbeitshilfe; ein Gutachten oder eine Aufteilung im Kaufvertrag kann einen höheren Gebäudeanteil begründen.
| Gebäude | AfA pro Jahr |
|---|---|
| Fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % (40 Jahre) |
| Fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % (50 Jahre) |
| Fertiggestellt ab 2023 | 3 % (33 Jahre) |
| Neubau Mietwohnung, Baubeginn 10/2023 bis 9/2029 | 5 % degressiv vom Restwert |
| Sonder-AfA § 7b (Neubau, Effizienzhaus 40, Kostengrenzen) | +5 % in den ersten 4 Jahren |
| Denkmal / Sanierungsgebiet (§ 7i / 7h) | Sanierungskosten 9 % × 8 J., 7 % × 4 J. |
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten? Dann ist auch eine höhere lineare AfA möglich. Das Finanzamt prüft solche Gutachten streng.
Wie viel kann ich abschreiben?
Grenzsteuersatz-Rechner
Der Grenzsteuersatz sagt, wie viel Steuer auf den nächsten Euro anfällt, und damit auch, wie viel dir jeder Euro Werbungskosten bringt. Er ist fast immer deutlich höher als der Durchschnittssatz.
Einkommensteuertarif 2026
Tarif nach § 32a EStG für 2026 (Grundfreibetrag 12.348 €). Ohne Kirchensteuer. Das zu versteuernde Einkommen steht im letzten Steuerbescheid.
Werbungskosten und die 15-%-Falle
Sofort absetzbar
Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführung, Steuerberatung (anteilig) und Erhaltungsaufwand. Größeren Erhaltungsaufwand kannst du auf 2 bis 5 Jahre verteilen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Gibst du in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises (netto) für Instandsetzung und Modernisierung aus, werden diese Kosten nicht sofort abgezogen, sondern nur über die AfA. Laufende Schönheitsreparaturen zählen inzwischen mit. Plane Sanierungen entsprechend.
Zuschüsse und Steuerboni
Zuschüsse bei Vermietung
Ein Zuschuss für Herstellungskosten mindert die AfA-Bemessungsgrundlage. Zuschüsse für Erhaltungsaufwand mindern die Werbungskosten. Ein Tilgungszuschuss eines Förderkredits wird genauso behandelt.
§ 35c: Energetische Sanierung
Nur Selbstnutzer: 20 % der Kosten über drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %), höchstens 40.000 €. Gebäude älter als zehn Jahre, Fachunternehmerbestätigung, Zahlung per Überweisung.
§ 35a: Handwerkerleistungen
20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Auch Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Nicht für Kosten, die schon gefördert werden.
Spekulationsfrist
Verkaufst du eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG), mit deinem persönlichen Steuersatz. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge. Ausnahme: durchgehende Selbstnutzung oder Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
Ab wann ist der Verkauf steuerfrei?
Achtung: Drei Objektverkäufe innerhalb von fünf Jahren können zum gewerblichen Grundstückshandel führen, dann gilt keine Frist.
Stand: November 2026. Alle Angaben sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr. briqs.net bietet keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
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