Alle Checklisten. Vom Standort bis zur Bauabnahme.

• Bevölkerung: Entwicklung der letzten zehn Jahre und Prognose bis 2040 (Wegweiser Kommune).
• Arbeitsmarkt: Arbeitslosenquote, große Arbeitgeber, Pendlersaldo.
• Leerstand: Zensus 2022 zeigt die Leerstandsquote je Gemeinde.
• Infrastruktur: Schulen, Ärzte, Einkauf, Bahnanschluss, Breitband.
• Mikrolage: Straße, Lärm, Nachbarschaft, Hochwasser- und Starkregenkarte.
• Planung: Bebauungsplan, geplante Neubaugebiete, Sanierungsgebiet, Wärmeplanung der Gemeinde.
• Preise: Bodenrichtwert, Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Vergleichsangebote.
• Mieten: Mietspiegel, Mietstufe, Angebotsmieten, Vermietungsdauer ähnlicher Wohnungen.

• Objektart und Lage: Passt das Objekt zu deiner Strategie und liegt es in einer Region, die du kennst oder gut erreichst?
• Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete berechnet und mit ähnlichen Objekten in der Gegend verglichen.
• Miete realistisch: Ist-Miete mit Mietspiegel und aktuellen Angeboten verglichen. Liegt sie deutlich darüber, ist das ein Risiko, liegt sie darunter, ist es Potenzial.
• Nettomietrendite: Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) abgezogen und Kaufnebenkosten eingerechnet.
• Cashflow: Mit realistischem Zins und Tilgung gerechnet: Bleibt monatlich etwas übrig oder musst du zuzahlen?
• Baujahr und Zustand: Baujahr, Heizungsart und Energieklasse notiert. Absehbare Sanierungen grob mit Kosten angesetzt.
• Mietgrenzen: Geprüft, ob Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze am Ort gelten und spätere Mieterhöhungen begrenzen.
• Fördermöglichkeiten: Kurz geprüft, ob Förderprogramme für Kauf oder Sanierung in Frage kommen.
• Bauchgefühl gegengeprüft: Wenn etwas zu gut klingt: Warum verkauft der Eigentümer? Wie lange ist das Inserat schon online?

• Feuchtigkeit: Keller und Außenwände auf Flecken, Salzausblühungen, muffigen Geruch prüfen. Feuchtemessgerät mitnehmen.
• Dach: Alter der Eindeckung, durchhängende First- oder Traufline, Spuren im Dachboden, Dämmung vorhanden?
• Tragwerk: Risse in Wänden (diagonal = Setzung), Holzbalken auf Schädlinge und Fäulnis prüfen.
• Fenster: Baujahr (Stempel im Scheibenzwischenraum), Einfach- oder Zweifachverglasung, Schimmel an Laibungen.
• Heizung: Typ, Baujahr (Typenschild), Wartungsprotokoll. Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre können austauschpflichtig sein.
• Elektrik: Sicherungskasten (Schraubsicherungen = alt), FI-Schutzschalter, zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter.
• Wasserleitungen: Blei (vor 1973 möglich) oder verzinkter Stahl? Wasserdruck und Farbe des Wassers testen.
• Abwasser: Alter der Grundleitungen, ggf. Kamerabefahrung. Rückstausicherung im Keller?
• Schadstoffe: Asbest (Eternit-Platten, Floor-Flex-Platten, Kleber vor 1993), teerhaltige Parkettkleber, alte Holzschutzmittel.
• Unterlagen: Energieausweis, Grundriss, Baugenehmigung, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, bei Eigentumswohnung Protokolle und Wirtschaftsplan.
• Umfeld: Lärm, Hochwasser- und Starkregengefahr (Hochwasserkarten des Landes), Bebauungsplan, ÖPNV, Nahversorgung.
• Fachmann: Bei Altbauten einen Bausachverständigen zur zweiten Besichtigung mitnehmen (ca. 400–900 €).

• Grundbuchauszug: Aktuell, nicht älter als drei Monate. Abteilung II auf Wegerechte, Wohnrechte und Nießbrauch prüfen, Abteilung III auf Grundschulden.
• Flurkarte und Lageplan: Grundstücksgrenzen, Zufahrt und Nachbarbebauung stimmen mit dem Inserat überein.
• Baulastenverzeichnis: Beim Bauamt anfragen. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, binden aber auch dich als neuen Eigentümer.
• Altlastenkataster: Bei der Unteren Bodenschutzbehörde nachfragen, besonders bei früher gewerblich genutzten Grundstücken.
• Bebauungsplan und Satzungen: Bebauungsplan, Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzung und Denkmalschutz bei der Gemeinde prüfen.
• Baugenehmigung und Pläne: Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung. Ausbauten wie Dachgeschoss oder Keller sollten genehmigt sein.
• Energieausweis: Gültig, Energieklasse und Empfehlungen notiert. Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht.
• Heizung und Wartung: Typenschild mit Baujahr, Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle.
• Mietverträge: Alle Verträge mit Nachträgen, Mieterliste mit Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und Vertragsbeginn.
• Mietrückstände und Streit: Schriftlich bestätigen lassen, ob Rückstände, Mietminderungen oder laufende Rechtsstreitigkeiten bestehen.
• Nebenkostenabrechnungen: Die letzten drei Abrechnungen, um umlegbare und nicht umlegbare Kosten zu erkennen.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung mit Beitrag und Schadensfällen der letzten Jahre.
• Teilungserklärung: Bei Eigentumswohnungen: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und Miteigentumsanteil.
• Protokolle der Eigentümerversammlung: Die letzten drei Jahre auf geplante Sanierungen, Sonderumlagen und Streit in der Gemeinschaft lesen.
• Wirtschaftsplan und Hausgeld: Aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und der nicht umlegbare Anteil am Hausgeld.
• Erhaltungsrücklage: Stand der Rücklage im Verhältnis zur Wohnfläche und zu anstehenden Maßnahmen.

Persönlich

• Personalausweis (Kopie Vorder- und Rückseite)
• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und Dezember-Abrechnung
• Selbstständige: Bilanzen/EÜR und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, aktuelle BWA
• Letzter Einkommensteuerbescheid
• Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag)
• Bestehende Kredite und Leasingverträge
• Bei bestehenden Immobilien: Mietverträge, Darlehensstand

Objekt

• Exposé und Fotos (innen und außen)
• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan
• Grundrisse, Schnitt, Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibung, Baujahr, Modernisierungen mit Jahr
• Energieausweis
• Kaufvertragsentwurf
• Bei Sanierung: Kostenaufstellung oder Angebote
• Bei Vermietung: Mieterliste mit Kaltmieten
• Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung

• Vertragsparteien und Objekt: Namen, Grundbuchstelle und Flurstücke stimmen. Mitverkauftes Inventar wie Küche ist einzeln aufgeführt.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt, etwa die eingetragene Auflassungsvormerkung.
• Aufteilung des Kaufpreises: Anteil für Grund und Boden, Gebäude und Inventar festgelegt. Davon hängt deine Abschreibung ab.
• Belastungsvollmacht: Erlaubt dir, schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für deine Bank eintragen zu lassen.
• Übergabetermin: Datum für Besitz, Nutzen und Lasten festgelegt, idealerweise nach Zahlung des Kaufpreises.
• Mietverhältnisse: Bestehende Mietverträge gehen auf dich über. Geregelt ist, ab wann dir die Miete zusteht und wer die Nebenkosten abrechnet.
• Kautionen: Die Übergabe der Mietkautionen an dich ist ausdrücklich geregelt.
• Bekannte Mängel: Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer verschweigt. Bekannte Mängel sind im Vertrag genannt.
• Erschließungskosten: Geregelt ist, wer bereits abgerechnete und künftige Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge trägt.
• Eigentumswohnung: Regelung zu beschlossenen Sonderumlagen und Hausgeld bis zur Übergabe.
• Finanzierung steht: Die Darlehenszusage liegt schriftlich vor, bevor du unterschreibst.

• Bekanntmachung gelesen: Termin, Gericht, Aktenzeichen, Verkehrswert und Hinweis, ob die 5/10- und 7/10-Grenze noch gilt.
• Gutachten ausgewertet: Datum, Innen- oder nur Außenbesichtigung, Mängel, Baulasten, Altlasten, Mietverhältnisse.
• Objekt von außen geprüft: Zustand von Dach, Fassade und Fenstern, Lage und Nachbarschaft. Besichtigung beim Eigentümer oder Verwalter angefragt.
• Beim Gericht nachgefragt: Ob der Termin sicher stattfindet und welche Rechte voraussichtlich bestehen bleiben.
• Bewohner geklärt: Steht das Objekt leer, wohnt der Eigentümer selbst dort oder gibt es Mieter? Miethöhe und Kündigungsmöglichkeiten bekannt.
• Eigentumswohnung: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Rücklage und geplante Sonderumlagen bei der Verwaltung erfragt.
• Finanzierung zugesagt: Die Bank hat vor dem Termin schriftlich zugesagt und kennt den Zeitplan bis zum Verteilungstermin.
• Höchstgebot festgelegt: Inklusive Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Zinsen bis zur Zahlung, Sanierung und bestehen bleibender Rechte. Und daran festhalten.
• Sicherheitsleistung bereit: 10 % des Verkehrswerts rechtzeitig überwiesen oder als zulässiger Scheck dabei. Bargeld geht nicht.
• Unterlagen für den Termin: Personalausweis, bei Firmen aktueller Registerauszug, bei Vertretung eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.
• Nach dem Zuschlag: Gebäudeversicherung sofort anpassen, Zahlung zum Verteilungstermin vorbereiten, Grunderwerbsteuer zahlen, Mieter und Verwaltung informieren.

• Grunderwerbsteuer zahlen: Bescheid vom Finanzamt fristgerecht bezahlen. Erst danach kommt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und du wirst als Eigentümer eingetragen.
• Übergabe mit Protokoll: Zählerstände, Schlüssel und Zustand im Übergabeprotokoll festgehalten.
• Gebäudeversicherung prüfen: Der Vertrag geht auf dich über. Du kannst ihn innerhalb eines Monats nach der Eintragung im Grundbuch kündigen, wenn er nicht passt.
• Haftpflicht: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen, falls sie nicht in einer anderen Versicherung enthalten ist.
• Mieter informieren: Schriftlich über den Eigentümerwechsel und die neue Kontoverbindung für die Miete informiert.
• Kautionen übernehmen: Kautionen vom Verkäufer erhalten und getrennt von deinem Vermögen angelegt.
• Mietkonto einrichten: Eigenes Konto für Mieten und Ausgaben. Das erleichtert die Buchhaltung und die Steuererklärung.
• Versorger und Dienstleister: Strom, Wasser, Müll, Schornsteinfeger, Wartungsverträge und gegebenenfalls Hausmeister auf dich umgemeldet.
• Verwaltung: Bei Eigentumswohnungen den WEG-Verwalter informieren. Entscheiden, ob du selbst verwaltest oder eine Mietverwaltung beauftragst.
• Pflichten als Eigentümer: Rauchmelder, Winterdienst und Verkehrssicherung geregelt.
• Belege sammeln: Kaufvertrag, Notar- und Grundbuchkosten, Finanzierungskosten und alle Rechnungen für die Anlage V gesammelt.
• Nebenkostenabrechnung planen: Termin festgelegt. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

• 1. Bestandsaufnahme: Energieberatung mit iSFP, Schadstoffcheck, Statik bei Umbauten.
• 2. Förderung und Finanzierung klären: Anträge stellen, Kredit zusagen lassen.
• 3. Rückbau und Entsorgung: Schadstoffe fachgerecht entfernen.
• 4. Trockenlegung und Statik: Abdichtung Keller, Drainage, tragende Teile.
• 5. Dach: Eindeckung und Dämmung, ggf. Gauben. PV-Vorbereitung (Leerrohre) gleich mitdenken.
• 6. Fenster und Außentüren: vor der Fassadendämmung, damit die Anschlüsse luftdicht werden.
• 7. Fassade und Kellerdecke dämmen.
• 8. Rohinstallation: Elektrik, Wasser, Abwasser, Lüftung.
• 9. Heizung: nach der Hülle dimensioniert, mit hydraulischem Abgleich.
• 10. Innenausbau: Putz, Estrich, Trockenbau, Bad.
• 11. Oberflächen: Böden, Maler, Türen.
• 12. Abnahme, Verwendungsnachweis an Förderstelle, Unterlagen für die Steuer.

• Termin schriftlich vereinbaren, bei Tageslicht, Räume leer.
• Vertrag, Leistungsbeschreibung und Pläne mitnehmen und Punkt für Punkt vergleichen.
• Fenster und Türen: öffnen, schließen, Dichtungen, Kratzer im Glas.
• Wände, Decken, Böden: Risse, Unebenheiten (Richtlatte), Fliesenfugen, Silikon.
• Elektrik: jede Steckdose und jeder Schalter, FI-Prüfprotokoll.
• Sanitär: Wasserdruck, Abläufe, Dichtigkeit, Warmwassertemperatur.
• Heizung: Inbetriebnahmeprotokoll, hydraulischer Abgleich, Einweisung.
• Außen: Dachrinnen, Fallrohre, Anschlüsse, Sockel, Gelände-Gefälle weg vom Haus.
• Alle Mängel ins Abnahmeprotokoll mit Frist zur Beseitigung, von beiden unterschreiben.
• Bekannte Mängel ausdrücklich vorbehalten, sonst können Ansprüche verloren gehen.
• Vertragsstrafe vorbehalten, falls vereinbart und Termin überschritten.
• Unterlagen erhalten: Fachunternehmerbestätigung, Bedienungsanleitungen, Wartungspläne, Energieausweis.