Immobilie kaufen und bewerten

Ablauf des Kaufs

#	Schritt	Worauf achten
1	Budget klären	Eigenkapital, mögliche Rate, Förderung. Finanzierungsbestätigung der Bank vorab macht dich als Käufer attraktiver.
2	Suchen und besichtigen	Checkliste Besichtigung nutzen, zweiter Termin mit Sachverständigem.
3	Unterlagen prüfen	Grundbuch (Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte; Abteilung III: Grundschulden), Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Energieausweis.
4	Preis bewerten und verhandeln	Vergleichswerte, bei Vermietung Ertragswert. Mängel mit Kostenschätzung belegen.
5	Finanzierung festmachen	Angebote vergleichen, Zusage vor dem Notartermin. Mit dem Präsentations-Tool überzeugst du die Bank.
6	Notarvertrag	Entwurf mindestens 14 Tage vorher (bei Verbrauchern Pflicht). Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss, Inventar.
7	Abwicklung	Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Kaufpreisfälligkeit laut Notar.
8	Übergabe und Grundbuch	Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Eintragung als Eigentümer dauert oft einige Monate.

Kaufnebenkosten-Rechner

Was kommt zum Kaufpreis dazu?

Kaufpreis (€)

Bundesland

Maklerprovision Käufer (%)

Notar und Grundbuch (%)

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn beide den Makler beauftragt haben. 3,57 % entspricht der Hälfte von 7,14 % inkl. MwSt. Banken finanzieren Nebenkosten meist nicht mit, sie sollten aus Eigenkapital kommen.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Gutachter und Banken nutzen je nach Objekt eines oder mehrere.

Vergleichswert

Für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Bauland. Grundlage sind tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, angepasst an Lage, Größe, Zustand.

Ertragswert

Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe. Was zählt, ist die nachhaltig erzielbare Miete. Reinertrag minus Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert.

Sachwert

Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert, angepasst über den Sachwertfaktor des Marktes.

Beleihungswert: Die Bank rechnet mit einem eigenen, vorsichtigen Wert, meist 10–20 % unter dem Marktwert. Daran hängen Zinsaufschlag und benötigtes Eigenkapital. Mehr unter Wie die Bank rechnet.

Ertragswert- und Renditerechner

Was ist das Mietobjekt wert?

Nettokaltmiete pro Monat (€)

Bewirtschaftungskosten (% der Miete)

Bodenwert (€)

Liegenschaftszins (%)

Restnutzungsdauer (Jahre)

Kaufpreis (€, optional)

Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Liegenschaftszinsen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht, typisch 1,5–5 % je nach Lage und Objektart. Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.

Besonderheiten bei der Eigentumswohnung

Teilungserklärung: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, gibt es Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz)?
Protokolle der letzten drei Jahre: Geplante Sanierungen, Streit in der Gemeinschaft, beschlossene Sonderumlagen.
Erhaltungsrücklage: Zu niedrig heißt Sonderumlage droht. Faustwert mindestens 20–30 €/m² Wohnfläche.
Hausgeld: Wie viel ist auf Mieter umlegbar? Für die Kalkulation zählt der nicht umlegbare Teil.
Rücklage im Kaufpreis: Der Anteil an der Rücklage unterliegt seit einem BFH-Urteil von 2020 trotzdem der Grunderwerbsteuer.

Stand: November 2026. Alle Angaben sorgfältig recherchiert, aber ohne Gewähr. briqs.net bietet keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.